تتناول معايير التقييم الدولية (IVS) السارية مناهج وأساليب التقييم واختيار ما يلائم طبيعة الأصل وغرض التقييم وجودة البيانات المتاحة. وفي التقييم العقاري تُستخدم تطبيقات أسلوب السوق والدخل والتكلفة بحسب ظروف كل مهمة، وقد يكون من المناسب استخدام أكثر من أسلوب عندما تدعم البيانات ذلك.
منهج (أسلوب) السوق — المقارنة
يُستخدم عندما تتوفر بيانات كافية عن صفقات بيع فعلية لعقارات مشابهة في الموقع والمواصفات، مثل الأراضي السكنية والشقق في الأسواق النشطة. يعتمد على تحليل مقارنات فعلية وتعديلها بحسب فروق المساحة والموقع والعمر والمواصفات.
منهج (أسلوب) الدخل
يُستخدم مع العقارات المدرّة للدخل كالمباني التجارية والمكتبية والفندقية والوحدات المؤجرة، عبر رسملة الدخل التشغيلي الصافي أو التدفقات النقدية المخصومة (DCF)، استنادًا إلى عقود الإيجار الفعلية ومعدلات الإشغال والرسملة السائدة في السوق.
منهج (أسلوب) التكلفة
يُستخدم غالبًا مع العقارات ذات الغرض الخاص التي لا تتوفر لها مقارنات سوقية مباشرة أو دخل تشغيلي واضح، مثل المدارس والمساجد والمنشآت الحكومية، أو المباني الحديثة الإنشاء، ويقوم على قيمة الأرض مضافًا إليها تكلفة الإحلال بعد خصم الإهلاك.
كيف يختار المقيّم أسلوب التقييم المناسب؟
| السؤال | أثره في اختيار الأسلوب |
|---|---|
| هل تتوفر بيانات سوقية قابلة للمقارنة؟ | قد يدعم ذلك استخدام أسلوب السوق. |
| هل يعتمد الأصل على دخل أو تدفقات نقدية؟ | قد يكون أسلوب الدخل مناسبًا بحسب طبيعة الأصل والبيانات. |
| هل تمثل تكلفة إنشاء أو استبدال الأصل عنصرًا مهمًا في التحليل؟ | قد يكون أسلوب التكلفة ذا صلة، مع مراعاة الاستهلاك والعوامل المؤثرة. |
| ما غرض التقييم وأساس القيمة؟ | يؤثران في نطاق التحليل والافتراضات والبيانات والأساليب الملائمة للمهمة. |
لا يُختار الأسلوب من نوع العقار وحده؛ بل ينظر المقيّم إلى غرض التقييم وأساس القيمة وخصائص الأصل ومدى توافر البيانات الموثوقة، ويوثّق الأساليب والتحليل المستخدم في تقرير التقييم وفق المتطلبات المهنية السارية.
للحصول على تقرير تقييم عقاري معتمد يوضّح الأسلوب الأنسب لعقارك، تواصل مع فن القيمة للتقييم العقاري (ترخيص رقم 130197). وتختلف التطبيقات بحسب الغرض؛ مثل التقييم للبنوك والتمويل، والتقييم للأغراض المحاسبية.