يتم تقييم العقار عبر عملية مهنية تبدأ بتحديد غرض التقييم ونطاق العمل، ثم معاينة العقار وجمع البيانات وتحليل السوق، واختيار أسلوب التقييم المناسب، وصولًا إلى رأي مهني بالقيمة وتقرير موثّق. وتختلف التفاصيل بحسب نوع العقار والغرض من التقييم وتوفر البيانات.
ما خطوات تقييم العقار؟
1. تحديد غرض التقييم ونطاق العمل
يُحدد المقيّم الغرض من التقييم، والعميل والجهة المستفيدة، وتاريخ التقييم، وأساس القيمة، وحدود المهمة والافتراضات ذات الصلة. وقد يكون الغرض تمويلًا أو بيعًا أو شراءً أو أغراضًا محاسبية أو تركة أو نزاعًا وتقاضيًا.
2. معاينة العقار وجمع المستندات
تُراجع بيانات العقار ومستنداته، وتُجرى المعاينة عندما يقتضي نطاق العمل ذلك لتوثيق الموقع والاستعمال والحالة والخصائص المؤثرة في القيمة. وقد تشمل المستندات الصك، ورخصة البناء، والمخططات، وعقود الإيجار، وبيانات الدخل والمصروفات بحسب نوع العقار.
3. دراسة السوق والبيانات المقارنة
يحلل المقيّم بيانات السوق ذات الصلة مثل المواقع والمساحات والاستعمالات والصفقات أو العروض القابلة للمقارنة، مع مراعاة الفروق المؤثرة في القيمة ومدى موثوقية البيانات.
4. اختيار أسلوب التقييم المناسب
بحسب طبيعة العقار والغرض وتوفر البيانات، يمكن استخدام أسلوب السوق أو أسلوب الدخل أو أسلوب التكلفة، وقد يُستخدم أكثر من أسلوب عندما يكون ذلك مناسبًا.
ما أساليب تقييم العقار؟
يعتمد اختيار الأسلوب على طبيعة الأصل وغرض التقييم ومدى توافر البيانات المناسبة. ويلخص الجدول التالي الاستخدام العام للأساليب الرئيسية:
| أسلوب التقييم | متى يُستخدم؟ | أمثلة شائعة |
|---|---|---|
| أسلوب السوق | عند توافر أدلة سوقية وعقارات قابلة للمقارنة يمكن تحليلها وإجراء التعديلات المناسبة عليها. | الأراضي، الفلل، الوحدات السكنية وبعض العقارات التجارية عند توافر مقارنات مناسبة. |
| أسلوب الدخل | عندما ترتبط قيمة العقار بالدخل أو التدفقات النقدية التي يمكن أن يحققها. | العقارات الاستثمارية والمؤجرة والأصول التي تعتمد قيمتها على قدرتها على توليد الدخل. |
| أسلوب التكلفة | عندما يكون تقدير تكلفة إنشاء أو استبدال الأصل مع مراعاة الاستهلاك والعوامل ذات الصلة مناسبًا لطبيعة المهمة. | بعض المباني والمنشآت والعقارات التي تكون بيانات التكلفة فيها ذات صلة بالتقييم. |
لا يعني نوع العقار وحده أن أسلوبًا معينًا يجب استخدامه دائمًا؛ فاختيار الأسلوب يعتمد على نطاق العمل والغرض من التقييم والبيانات المتاحة في كل مهمة.
5. تحليل النتائج والوصول إلى القيمة
تُحلل نتائج الأساليب المستخدمة ومدى ملاءمة كل نتيجة وموثوقية مدخلاتها، ثم يُكوّن المقيّم رأيه المهني في القيمة بما يتسق مع نطاق العمل وأساس القيمة.
6. إصدار تقرير التقييم
يوثّق التقرير الغرض ونطاق العمل والعقار محل التقييم والبيانات والافتراضات والأساليب والتحليلات والنتيجة النهائية والإفصاحات المهنية المطلوبة وفق معايير التقييم الدولية (IVS) السارية والمتطلبات المهنية ذات الصلة.
كيف يتم تقييم العقار في الرياض؟
تُطبق الخطوات المهنية نفسها عند تقييم العقار في الرياض، مع التركيز على بيانات السوق المرتبطة بموقع العقار واستعماله وخصائصه التنظيمية والعمرانية والطرق المحيطة والعرض والطلب والمقارنات المناسبة. لذلك لا يكفي الاعتماد على متوسط سعر متر عام دون تحليل خصائص العقار والسوق المحيط به.
هل يكفي سعر المتر لتقييم العقار؟
لا يكفي الاعتماد على رقم عام لسعر المتر للوصول إلى قيمة مهنية للعقار. فقد تختلف قيمة عقارين في الحي نفسه بسبب الموقع الدقيق، عرض الشارع، المساحة والشكل، الاستعمال والاشتراطات، حالة المبنى وعمره، مستوى التشطيب، الدخل الإيجاري عند ارتباطه بالقيمة، وتوقيت البيانات السوقية المستخدمة. لذلك تُحلل المقارنات والبيانات المناسبة وتُجرى التعديلات اللازمة بحسب خصائص العقار محل التقييم.
ولفهم الفرق بين السعر المتداول والقيمة الناتجة عن عملية التقييم، راجع الفرق بين السعر والقيمة السوقية.
هل يختلف التقييم حسب الغرض؟
نعم. قد يؤثر غرض التقييم في نطاق العمل وأساس القيمة والافتراضات والبيانات المطلوبة. إذا كان غرضك محددًا، اطلع على التقييم للبنوك والتمويل، أو التقييم للتركات، أو التقييم للأغراض المحاسبية، أو التقييم للنزاعات والتقاضي.
من يقدم خدمة التقييم العقاري؟
فن القيمة للتقييم العقاري منشأة مرخصة من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، وتقدم خدمات التقييم العقاري وفق نطاق العمل والمعايير المهنية السارية، ويمكن التحقق من بيانات الترخيص عبر رابط الهيئة الموجود في موقع فن القيمة.
هل ترغب في تقييم عقارك؟ اطلب تقييم عقارك من فن القيمة وأرسل بيانات العقار والغرض من التقييم ليتم تحديد نطاق الخدمة والمتطلبات.